（※２）共用部分の豆知識
　「共用部分」とは、建物の中で廊下や階段などの専有部分以外の部分であり、次の部分も、共用部分に含まれます。

　「共有」という用語を使用すると民法で規定する「共有」の適用を受けるため、マンションでは法律上「共用部分」の概念を定義し創設しました。なお、「共有」とは、1個の所有権を複数の人で所有することをいいます。「共用部分」は、あくまでも建物が目的で、
建物においては「専有部分以外」は必ず「共用部分」となります。 また、専有部分以外の共用部分は土地にも及ぶと誤解し易いので注意してください。区分所有法では、区分所有されている「建物」は

①　法定共用部分：第２条４項前半に明示されている「共用部分」とは、「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物」であり、具体的には、通常、建物の躯体、支柱、外壁、屋根、廊下、階段室、エレベーター室など、外部から見ても、構造上、使用上、法律上当然に居住者みんなが使う場所や構造物は共用部分となる。効用上その建物と不可分の関係にある附属物、具体的には、外部にある電気の幹配線、ガス、水道の主配管、その建物全体で使うようになっている貯水槽、冷暖房設備、消防設備、昇降機設備、テレビ受信設備など。これらは、法律上当然に共用部分となります。ただし、一般的に専有部分内にある電気の枝配線やガス、水道の枝配管は専有部分に含まれます。雑排水、水道の「本管＝メインパイプ」も法律上当然に共用部分になります。しかし、「枝管」は本管と連続して室内に入るため、どこまでが、共用部分か専有部分かは議論が有ります。
②　規約共用部分：第２条第４項後段に規定される「第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物」です。これは、その用途・性質から、専有部分となりえますが、区分所有者達が規約で決めれば共用部分に変更できるものです。その建物の部分は、もともとは他の人（外部の人）が見て、マンションの一室かどうか分からないものであるため規約で共用部分であることを明文化する必要があります。例えば、集会室、管理事務室などは、「専有部分」のように、独立した出入り口を備え住むことができる構造もあります。その為に規約で「共用部分ですよ」と決める必要があります。このような建物の部分は、法律上当然には共用部分にならないのです。区分所有建物に対して従物的な関係にあるもの（別棟の集会所、物置、倉庫、車庫など）は、法律上当然には共用部分にはなりません。規約で共用部分にできることに注意を要します。
　ところで、区分所有法をはじめて読む人は「専有部分」や「共用部分」という表現に戸惑うことでしょう。これは発音してみると、専有（せんゆう）でも占有（せんゆう）と同じ発音であり、法律が文の世界で規定されていることがわかります。「専」と「共」、「有」と「用」という文字は、それを組み合わせることで、「専有」／「専用」、「共有」／「共用」ができます。この４つの語は「専有」は特定の者の「所有」を、「専用」は特定の者の「使用」を、「共有」は複数の者の「所有」を、「共用」は複数の者の「使用」をそれぞれ意味すると考えてよいでしょう。そこでこの語の相互の関係を考えてみますと、「専有部分」が「専用部分」であることは当然ですが、専用に使用できる「専用部分」は、例えば、各室にあるベランダ・バルコニー等のように、「共用部分」としたものを専用的に使用する場合がありますので、当然に「専有部分」であるとは限りません。また同様に、「共用部分」が「共有部分」であることは当然ですが、「専有部分」の共有の場合のように「共有部分」が当然に「共用部分」であるとは限りません。このような関係から、建物の一定部分を正確に定義する必要があるため、１棟の建物のうち区分所有権の目的たる建物の部分を「専有部分」といい、専有部分以外の建物の部分を「共用部分」と定義しているのです。専有部分のある１棟の建物のうち専有部分を除いた残りの部分、例えば、エントランス（出入口）、廊下、エレベーターホールや屋上、外壁等を共用部分といいますが、建物には建物本体のみならず、居住者の生活に必要な電気、ガス、空調、給排水設備などが附属しています。これも附属物として専有部分の附属物を除いたものが共用部分となります。しかし、専有部分と共用部分の境界はどこかの区分が難しいのです、まず、条文としての専有部分と共用部分を説明しましたが、この区分は実務上は非常に難しいのです。例えば、専有部分（各室）に入っていくガスの配管や電気の配線等は、まず、ガス供給企業や電気会社などの外部から建物全体に対して大きな配管や配線（本管＝メインパイプとか本線と呼ばれます）がなされ、それから各室に枝分かれ（枝管とか枝線と呼ばれます）をしていきます。この場合、通常、物理的に本管も別れた枝管も、１つの管（クダ）や線として連続したものであり、途中で区切られていませんから、これらについてどこまでが共用部分でどこからが専有部分になるかは多くの論争があります。常識的には、本管と枝管などの結点部分で分岐しているため、ここが責任分界点と思われますが、法律的にはその材質の物理的性質にはよらず専有部分と共用部分の接線で分けられます。この専有部分と共用部分との境界を、建物で考えた場合、物理的に一体の壁の中心で専有部分の範囲を分ける「壁芯説」と同様の考え方です。もっとも、この点は法律の条文で明確には決まっておりませんから物理的な接点で分けるという規約上の合意をしておけばそこが専有部分と共用部分の責任分界点となります。
　共用部分の定義で残るのは区分所有法第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物です。「附属の建物」と「建物の附属物」は、似たような言い方ですが、意味が違います。建物の附属物は、専有部分に属さない電気の配線やエレベーターで、これらは、当然に法定共用部分です。一方、附属の建物とは、マンション本体とは別棟として建てられた集会室・車庫・倉庫・水道ポンプ室・下水道処理室等の本体建物に付随する建物をいいます。これらは主たる建物から一応独立した建物ですから当然には共用部分とはなりませんが、管理規約で共用部分とすることができます。なお、車庫は、その構造も各種あり、共用部分との判断が一概にはできませんが、下級審の判例では、専有部分と認められた例がかなりあります。管理規約で共用部分とした場合としない場合の違いは、適用される法律が民法か区分所有法かの違いとなります。管理規約で共用部分とした場合は区分所有法が適用されますからその扱いは他の共用部分と同じですが、管理規約で共用部分としない場合は民法が適用されます。民法の適用となりますと、共有関係となり、その施設の保存行為は単独で、管理行為は持分の過半数で、変更行為は全員の同意で行い、各自の持分は全て登記され持分の処分や分割請求も自由となります（参照：民法第２４９条以下）。従って、附属の建物の性格、用途にもよりますが、他の共用部分と同じようなマンションの全員が共同利用する施設である場合は規約で共用部分とするべきでしょう。特に、管理人室はその設備上からも、明らかに法定共用部分でない場合には、規約共用部分として、登記をして、法律上の争いを防ぐべきです。現実には、小さなマンションや古いマンションでは、登記はしていません。管理人室（管理事務所）はその構造上、専有部分か共用部分かについては、争いが多く裁判でも判断が分かれています。その判断の要素となるのは、次のとおりです。
①　居室が大部分を占めるのか、あるいは単なる休憩室なのか。
②　独立的な出入り口があるか。
③　共用設備（消防設備、警報装置など）に簡単な補修工事を施せば、全体として居住専用の室にできるか、今のままでも居住専用として使えるか。
　バルコニー（ベランダ）については、隣接した室で相互に非常の際の避難路として使われる場合があるため、共用部分ですが、法定共用部分かまた規約で定めて共用部分にすべきかの争いがあります。通常、１階部分の柱と柱に囲まれた建物内の空間を「ピロティ」と呼びますが、ここを駐車場などにしている場合に専有部分か共用部分かの争いがあります。ピロティは居住者の集会や避難通路として使われるなら、法定共用部分と考えられます。
　区分所有法に基づき、国土交通省が各マンションの管理規約の雛形としています「マンション標準管理規約」があります。マンション管理に対する指針として、昭和５７（１９８２）年から、関係団体に活用するよう通達され、何度かの改正を経て、現在に至っています。なお、「規約」を設定するかどうかは、そのマンションの区分所有者が自由にできるものであり、法律での強制ではありません。しかし、現在では、多くのマンションの分譲時に、この国土交通省作成の標準規約に則った規約がマンション分譲会社により作成され、各マンションの「管理規約」として、採用されています。標準規約によると、上に述べた専有部分と共用部分の区分が明確でないのをうけ、専有部分と共用部分の具体的な範囲を、国土交通省の標準規約では、第８条で、対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとしています。

　　国土交通省は、共用部分の範囲を上記のとおり明記するとともに次のとおりコメントしています。
①　ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法定共用部分も含む。
②　管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となるものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置されるものであるから、これを規約により共用部分とすることとしたものである。
③ 　一部の区分所有者のみの共有とする共用部分があれば、その旨も記載する。
　なお、注意すべきことは、標準管理規約では、専有部分と共用部分を区分していますが、その区分は、必ずしも費用負担と連動しないということです。例えば、下水管が詰まって、費用負担の原因が、専有部分の使用にある場合には、共用部分の配管等に故障があった場合でも、その専有部分を所有する区分所有者の責任となります。よく、判例などでも問題になっていますが、上の階からの水漏れの場合、このような事故の際のトラブルを避けるためには、配管について、どこまでが専有部分でどこまでが共用部分かを、できるだけ具体的に規約やできれば図面で明確にしておく必要があります。判例では、床下コンクリートスラブと階下天井板との間の空間に設置された階上者専用の排水管の枝管は、｢専有部分に属しない建物の付属物｣にあたり、区分所有者全員の共用部分にあたるとし、同排水管からの漏水について、階上者の損害賠償責任を否定した最高裁の判決が平成１２（２０００）年３月に出されています。
　バルコニーについては、共用部分か専有部分かで争いがないわけではありませんが、一般に避難通路の役割をしているものが多く、その種のものは共用部分と考えられています。標準管理規約は共用部分説を採用しています。なお、標準管理規約では、玄関の扉のうち、錠と内部の塗装部分は専有部分ですが、それ以外の外部などは、共用部分としています。また、窓枠及び窓ガラスも専有部分から除き、外観を構成する部分については加工等外観を変更する行為を禁止しています。具体的には、区分所有者は、玄関扉の外側の色の変更は勝手に出来ませんが、玄関扉の内側（室内側）の色の変更は、独自にできます。また、錠前も自己の負担で交換できます。
　窓枠（窓サッシ）や網戸があれば、これは勝手に変更できません。窓ガラスが壊れれば、同じガラスの入れ替えは自己負担で可能ですが、今までの透明ガラスを刷りガラスにすることは、マンション全体のデザインにも影響しますので、勝手に変更できません。マンションに住むということは、戸建と異なり制約が多いということです。
専用使用権とは？
　特定の区分所有者が、区分所有者全員の共有部分（＝共用部分）を、排他的、独占的に利用できる部分を「専用使用部分」といい、専用使用部分を使う権利を「専用使用権」とよんでいます。例えば、１階の居住者だけが使える専用庭、上層階の居住者だけが利用できる専用テラス、また特定の区分所有者だけが使える駐車場がこれに該当します。区分所有法にはない権利ですが、標準規約では、バルコニー（ベランダ）も共用部分として、専用使用権を認めています。マンションの分譲形態にもよりますが、全室に設置されているバルコニーなどでは、別途バルコニー使用料は徴収しないのが普通ですが、専用庭、専用テラス、また駐車場では、専用使用権者が別途使用料金を管理組合に支払っています。そして、通常の使用での管理は専用使用権者が行います。例えは、窓枠は共用部分で勝手に変更できませんが、窓ガラスが割れたら、その区分所有者が自分の負担で入れ替えます。
建物の敷地とは？
　区分所有法第２条第５項で規定した、この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第５条第１項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。」という規定を受け、建物の「共用部分」でも規約による「共用部分」があったように、敷地においても規約で「建物の敷地」にして、区分所有関係にある敷地の管理を、民法での共有から団体での「多数決」に移して簡便にしようとするものです。区分所有法第２条第５項で建物の敷地には、次のとおり定義しています。

※出典／転載／引用：区分所有法　超解説　第1章第1節　第1条～第10条　のうち　４条から１０条まで (tok2.com)